ITBI: Como saber se você pagou imposto a mais na compra do seu imóvel

A compra de um imóvel é um marco na vida da maioria das pessoa. É um momento de muita alegria e também de novas obrigações financeiras. Uma delas é o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), um imposto municipal obrigatório para a transferência da propriedade ao comprador.

O problema é que muitas prefeituras aplicam uma base de cálculo incorreta, cobrando mais do que deveriam.

A boa notícia? Se você adquiriu um imóvel nos últimos cinco anos, pode ter o direito à restituição do ITBI pago a mais. Isso acontece quando o valor usado como base de cálculo pelo município foi superior ao valor real da sua negociação. Essa possibilidade - que vale para imóveis residenciais, comerciais e terrenos - existe porque o STJ já decidiu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor efetivamente negociado entre comprador e vendedor, e não sobre valores arbitrários fixados pelo município.

Se você já comprou ou está pensando em comprar um imóvel, convido você a continuar esta leitura.

Neste artigo, vamos desvendar de forma simples o que é o ITBI, como ele deveria ser calculado e, principalmente, como identificar se você pagou mais do que deveria e o que fazer para recuperar seu dinheiro.

O que é o ITBI?

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal cobrado sempre que há a transferência de propriedade de um imóvel entre pessoas vivas (inter vivos). Seja na compra de uma casa, apartamento, terreno ou até mesmo em um leilão de imóveis, o pagamento do ITBI é obrigatório.

Sua previsão legal está no art. 156, II, da Constituição Federal, e ele é regulamentado pelos arts. 35 a 42 do Código Tributário Nacional (CTN).

As alíquotas variam em cada cidade, geralmente ficando entre 2% e 4%. Por exemplo, em Caxias do Sul/RS, a alíquota é de 2%. Embora a porcentagem pareça pequena, em transações imobiliárias de alto valor, ela representa uma quantia significativa.

O cálculo é simples:

Valor do ITBI = Base de Cálculo x Alíquota

É justamente na definição da "base de cálculo" que surge a controvérsia.

Valor venal x valor da negociação: qual deve ser a base de cálculo do ITBI?

O art. 38 do Código Tributário Nacional estabelece que “a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”. Essa definição gerou uma longa confusão, pois o termo "valor venal" é utilizado tanto para a apuração da base de cálculo do ITBI quanto para a apuração do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Apoiadas nisso, muitas prefeituras aplicam o mesmo valor venal do IPTU ao ITBI, usando estimativas fiscais ou tabelas genéricas. Na prática, isso leva a cobranças incorretas, prejudicando o comprador/contribuinte.

Como as Prefeituras Calculam (Erroneamente) o ITBI

Na prática, é assim que muitos municípios procedem:

❌ A Prática Incorreta de Muitos Municípios	✅O Procedimento Correto (Validado pela Justiça):
Utilizam o valor venal de referência do IPTU ou uma estimativa fiscal própria como base de cálculo.	A base de cálculo deve ser o valor real da transação, ou seja, o preço que você efetivamente pagou e que consta na escritura.
Aplicam valores de tabelas genéricas, sem considerar as particularidades do imóvel e da transação.	A declaração do comprador é presumida como verdadeira (princípio da boa-fé).
Ignoram o valor real da negociação, normalmente cobrando o maior valor entre o preço declarado e a sua estimativa.	A prefeitura só pode discordar do valor mediante processo administrativo que comprove fraude ou subfaturamento evidente.

Por Que Usar o Valor Venal do IPTU ou uma Estimativa Fiscal Está Errado?

Há uma série de problemas nessa abordagem, uma vez que estamos falando de tributos com objetivos e fatos geradores completamente diferentes.

Abaixo, montei um quadro comparativo para ilustrar as diferenças entre esses tributos e demonstrar por que não há sentido em aplicar um valor de referência genérico como base de cálculo do ITBI:

	IPTU (Estático)	ITBI (Dinâmico)
Objetivo	Tributar a propriedade do imóvel	Tributar a transferência do imóvel
Fato Gerador	Ter a propriedade de bem imóvel	Compra/Venda do bem imóvel
Incidência	Anual	Na transferência do imóvel
Base de Cálculo	Valor venal ou estimativa fiscal do imóvel	Deve ser considerado o valor real de mercado da transação específica
Critério	Padronizado e genérico (Planta Genérica de Valores)	Deve ser individual para cada negócio
Apuração	Unilateral, feito pelo município	Informado pelo comprador
Situação Fática	O que importa é a propriedade. Prefeitura não considera estado de conservação, benfeitorias, condições de mercado	Devem ser consideradas localização exata, estado de conservação, benfeitorias, urgência na venda, valor de mercado

O valor venal do IPTU é calculado unilateralmente pela prefeitura, usando plantas genéricas que ignoram particularidades. Já o ITBI envolve transações dinâmicas, onde o valor real deve prevalecer. A abordagem adotada por muitas prefeituras pode vir a resultar numa base de cálculo exagerada, prejudicando os contribuintes.

Exemplo Prático: Como calcular o ITBI

Situação:

• Você comprou um apartamento por R$ 400.000,00 (este é o valor real da transação)

• A prefeitura, porém, define que o valor venal de referência daquele imóvel é R$ 500.000,00

  
  

Tendo como base a alíquota de Caxias do Sul (2%), a diferença no seu bolso é significativa:

• Cálculo da Prefeitura: 2% de R$ 500.000 = R$ 10.000,00

• Cálculo Correto: 2% de R$ 400.000 = R$ 8.000,00

  
  

Neste exemplo, ao utilizar como base de cálculo o valor venal, você teria pagado R$ 2.000,00 a mais de imposto de forma indevida.

A Decisão do STJ: Uma Vitória para o Contribuinte

Diante da enorme controvérsia, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu a palavra final sobre o tema. No julgamento do Tema Repetitivo 1.113, o Tribunal pacificou a questão e estabeleceu três teses fundamentais:

1. O Valor de Mercado é o que Manda: A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU.

   
   

2. A Boa-Fé do Contribuinte Prevalece: O valor da transação declarado pelo comprador é presumido como verdadeiro. O Fisco só pode contestá-lo se instaurar um processo administrativo próprio para provar o contrário (conforme art. 148 do CTN).

   
   

3. Proteção ao Contribuinte: O município não pode estabelecer previamente a base de cálculo do ITBI com base em um valor de referência unilateral.

   
   

Com isso, o STJ deixou claro que:

• Correto: valor real da negociação (valor de mercado da transação).

• Incorreto: valor venal do IPTU, tabelas de referência ou o maior valor entre os dois.

  
  

O Entendimento do Ministro Gurgel de Faria

O voto do ministro Gurgel de Farias, relator do caso, foi esclarecedor.

Ele destacou que, quando a administração tributária define o valor venal de forma unilateral, ela estaria realizando um lançamento de ofício inadequado. Isso porque ignora as particularidades tanto da transação quanto do imóvel em si, impondo ao contribuinte um valor médio e genérico de mercado que não necessariamente reflete o preço real negociado entre as partes naquela operação específica.

O ministro também esclareceu o verdadeiro significado do termo "valor venal" previsto no artigo 38 do CTN:

"Nesse panorama, verifica-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes."

O entendimento do STJ veio garantir uma maior segurança jurídica nas transações imobiliárias. Isso fortalece a proteção ao contribuinte, evitando cobranças arbitrárias ou abusivas por parte do Fisco municipal.

Qual o Prazo para Pedir a Restituição do ITBI?

Existe um velho ditado jurídico que diz: "o direito não socorre aos que dormem".

Ou seja, o direito que o contribuinte tem de pedir a restituição dos valores pagos indevidamente não dura para sempre.

Conforme o art. 168 do Código Tributário Nacional, o contribuinte tem 5 anos para solicitar a restituição dos valores pagos a maior, com a devida correção monetária e juros. O prazo começa a contar a partir da data do pagamento do imposto. Após esse prazo, não há mais direito à restituição.

Então, é importante ficar atento e agir o quanto antes. Se você comprou algum imóvel nos últimos 5 anos, vale a pena verificar se foi aplicada a base de cálculo correta ou se a prefeitura aplicou um valor maior que o da venda do imóvel.

Como Saber se Você Pagou ITBI a Mais?

🔍 Como Verificar:

1. Consulte sua escritura e guias de ITBI: Compare o valor da transação com a base de cálculo usada pela prefeitura;

   
   

2. Verifique o valor venal no site da prefeitura ou carnê do IPTU: Se foi usado este valor, pode haver problema;

   
   

3. Compare com imóveis similares: Veja se o valor usado faz sentido com o mercado da região;

   
   

4. Consulte um advogado especializado: Para análise técnica detalhada do seu caso.

⚠️ Sinais de Alerta:

Ao fazer esta verificação, é importante ficar atento a alguns sinais:

1. Diferença significativa entre valor pago e valor de compra: Se o ITBI foi calculado sobre um valor muito maior que o preço negociado;

   
   

2. Uso de "valor de referência": Se no documento consta que foi usado valor diferente do declarado;

   
   

3. Base de cálculo igual ao valor venal do IPTU: Se a prefeitura aplicou o mesmo valor usado para calcular o IPTU do imóvel;

   
   

4. Aplicação do "maior valor": Se a prefeitura automaticamente escolheu o maior valor entre o declarado e uma tabela própria.

Se identificar qualquer um desses pontos, consulte um advogado especializado para uma análise técnica e confirmação do seu direito.

Lembre-se: Você tem 5 anos, contados da data do pagamento do ITBI, para requerer a restituição do valor pago a maior.

Acredito Que Paguei Mais Imposto! Como Proceder?

Se você acredita que tenha pagado mais imposto, a primeira recomendação é procurar um profissional especializado para verificar esta situação de maneira mais detalhada.

Confirmada a cobrança indevida, você tem direito à restituição com juros e correção, fundamentada no CTN e jurisprudência do STJ.

Existem dois caminhos para buscar o ressarcimento:

📋 Via Administrativa

• Protocolar requerimento administrativo na própria prefeitura

• Apresentar documentos que comprovem o valor real de mercado

• Solicitar recálculo baseado na jurisprudência do STJ

  
  

Importante: Antes de ingressar com o requerimento administrativo, esteja atento à possibilidade, prazos e procedimentos determinados pela legislação de cada prefeitura para tal pedido.

Caso não exista a possibilidade de seguir pela via administrativa ou se a prefeitura negar o pedido do contribuinte, deve-se buscar o Judiciário para fazer valer seus direitos.

⚖️ Via Judicial

Caso o pedido administrativo seja negado, ou se essa via não for viável, o caminho é a Ação de Repetição de Indébito. Neste processo, o Poder Judiciário determinará que a prefeitura devolva a diferença paga indevidamente, com o valor corrigido e acrescido de juros.

Conclusão

A decisão do STJ sobre o ITBI representou um avanço fundamental para a justiça fiscal e para a segurança jurídica nas transações imobiliárias. Ela impede que o contribuinte seja penalizado por avaliações arbitrárias e garante que o imposto reflita a realidade do negócio.

Se você comprou um imóvel nos últimos cinco anos, não deixe de revisar sua documentação. Aquele valor que parece "apenas um imposto" pode esconder uma cobrança indevida que, ao ser recuperada, representa um retorno financeiro considerável.

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Precisa de orientação para analisar seu caso de ITBI ou outras questões de direito imobiliário e tributário? Entre em contato conosco! Estamos prontos para esclarecer suas dúvidas e ajudá-lo a garantir seus direitos.

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Este artigo tem caráter informativo e não substitui a consulta com um profissional especializado. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas individualmente.