Série Regularização Imobiliária #3: Adjudicação Compulsória - O que fazer quando o vendedor não transfere a escritura
- Samuel Martini Casagrande
- 19 de jan.
- 10 min de leitura
Atualizado: 23 de jan.
Introdução
Dando continuidade à nossa série sobre como colocar ordem na casa, hoje vamos falar de uma ferramenta que é o "pulo do gato" para quem tem o contrato de compra e venda, pagou tudo certinho, mas não consegue a bendita escritura.
Se você já leu nossos posts anteriores sobre o Guia Inicial da Regularização e sobre Usucapião, já sabe que ter a posse não é o mesmo que ser dono. Hoje, o foco é na Adjudicação Compulsória.
Imagine a seguinte situação: você comprou um imóvel, pagou tudinho, mas o vendedor simplesmente não quer assinar a escritura. Ou pior: ele sumiu, faleceu, ou está enrolando há anos.
Se você se identificou com essa situação, respire fundo. Você não está desamparado.
O que você tem na mão é um problema clássico no mercado imobiliário brasileiro: o famoso contrato de gaveta. E a solução para esse impasse tem nome e sobrenome: adjudicação compulsória.
Neste artigo, vou te explicar exatamente o que é esse instituto, quando você pode usá-lo, e — melhor ainda — como a legislação recente tornou esse processo muito mais rápido e barato do que antes.
Vamos direto ao ponto.
O Que É Adjudicação Compulsória?
Adjudicação compulsória é o direito que você tem de obrigar juridicamente a transferência da propriedade de um imóvel quando cumpriu todas as suas obrigações como comprador, mas o vendedor (por má-fé, negligência ou impossibilidade) não formaliza a transferência.
Em termos simples: você fez a sua parte, pagou o combinado, mas o vendedor não fez a dele. A adjudicação compulsória obriga essa transferência a acontecer, com ou sem a concordância dele. É como se o Estado dissesse: "Olha, você pagou, o imóvel é seu. Vamos registrar isso de uma vez por todas". Na prática, um juiz (ou, desde 2022, o próprio Cartório) "assina" no lugar do vendedor.
Na vida real, é a solução típica para quem tem contrato de gaveta ou promessa quitada e fica travado porque o vendedor sumiu, faleceu, está em conflito, ou simplesmente não quer assinar a escritura.
A Base Legal
A adjudicação compulsória está prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil de 2002. Esses artigos garantem que, quando há uma promessa de compra e venda com cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade, e o comprador cumpriu sua parte, ele tem o direito real de aquisição do imóvel.
Já a modalidade extrajudicial da adjudicação compulsória foi introduzida pela Lei 14.382/2022 (Lei do SERP), que incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). Esse artigo estruturou todo o procedimento para realizar a adjudicação diretamente no Registro de Imóveis, sem necessidade de processo judicial.
Um ponto que causa confusão (e dá margem a briga) é este: o STJ consolidou o entendimento de que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no Registro de Imóveis (Súmula 239 do STJ).
A Súmula 239 facilitou muito o acesso à justiça para o comprador de boa-fé que cumpriu sua parte no contrato, permitindo a regularização da propriedade sem a exigência do registro prévio da promessa no cartório.
Ao mesmo tempo, o próprio Código Civil dá um peso enorme para o registro quando se fala em eficácia real e oponibilidade a terceiros. Então, registrar sempre que possível continua sendo uma medida de proteção patrimonial — só não é mais um requisito absoluto para pedir a adjudicação.
Quando você pode (e deve!) usar a adjudicação compulsória
Diferente da usucapião — que foca no tempo de moradia e na posse —, a adjudicação foca no contrato.
A adjudicação costuma ser mais adequada do que usucapião quando existe uma compra identificável: houve vendedor, houve preço, houve quitação (ou condições cumpridas), e o que está faltando é "só" a formalização final da transferência.
Em outras palavras: se a história do imóvel é "comprei e paguei", a lógica jurídica tende a ser adjudicação; se a história é "moro e exerço posse como dono há anos", a lógica tende a ser usucapião (como já tratado no post anterior da série).
Alguns casos comuns em que cabe pedido de adjudicação compulsória:
Vendedor sumiu ou mudou de endereço
Você comprou há anos, mas o vendedor mudou de cidade, de país, ou simplesmente não responde mais suas tentativas de contato.
Vendedor faleceu
O vendedor morreu, e agora os herdeiros (quando existem) não querem se envolver ou simplesmente desconhecem o negócio.
Vendedor se recusa por má-fé
O imóvel valorizou muito desde a venda, e o vendedor arrependido tenta dificultar ou impedir a transferência.
Vendedor está impossibilitado
O vendedor está incapacitado, hospitalizado, em outro país ou em situação que o impede de comparecer ao cartório.
Cessões sucessivas
A pessoa que consta na matrícula não é quem está no imóvel hoje, mas há uma cadeia documental de aquisição.
Em todos esses casos, a adjudicação compulsória supre a vontade do vendedor e efetiva a transferência da propriedade.
E uma vantagem prática: adjudicação não é "contagem de tempo de posse"; é prova de contrato e cumprimento, o que muda totalmente o tipo de documento e a estratégia probatória.
Requisitos e Provas
Em adjudicação, o processo ganha ou perde por três pilares: contrato, adimplemento e individualização do imóvel.
Na prática, vale organizar assim:
Existência de um Contrato
Você precisa ter algum documento que comprove a compra e venda ou cessão. Pode ser:
Contrato particular de compra e venda (o contrato de gaveta);
Promessa de compra e venda;
Cessão de direitos;
Recibos de pagamento que demonstrem a transação.
Importante: Como abordamos anteriormente, você não precisa que esse contrato esteja registrado no Cartório de Imóveis. A Súmula 239 do STJ deixa isso claro: o direito à adjudicação compulsória independe do registro do compromisso no cartório.
Quitação do Preço
Você precisa provar que pagou o valor combinado (ou a parcela devida até o momento). Isso pode ser feito através de:
Recibos;
Comprovantes de transferência bancária;
Depósitos em conta;
Testemunhas (em casos extremos).
Imóvel Registrado
O imóvel deve estar com a matrícula devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis (matrícula, transcrição antiga, dados que permitam "amarrar" o contrato ao imóvel certo), preferencialmente no nome do vendedor (ou de quem tinha legitimidade para vender).
Recusa ou Impossibilidade do Vendedor
O vendedor precisa ter se recusado a assinar a escritura, estar impossibilitado de fazê-lo, ou não ter sido localizado após tentativas razoáveis.
Sem Cláusula de Arrependimento
Demonstração de que não havia cláusula de arrependimento no contrato. Caso a situação se enquadre em arrependimento válido, a lógica muda de adjudicação compulsória para perdas e danos, rescisão etc.
Notificação Prévia
Em alguns casos, é necessário notificar previamente o vendedor para caracterizar a mora e a recusa, especialmente na via extrajudicial.
Judicial x Extrajudicial - Mudanças na Lei de Registros Públicos
Até junho de 2022, se você quisesse fazer uma adjudicação compulsória, o caminho era apenas judicial: você precisava contratar um advogado, ajuizar uma ação no fórum, e esperar anos até a sentença final.
Mas isso mudou — e mudou para melhor.
Durante muito tempo, adjudicação era quase sinônimo de ação judicial. Com a Lei 14.382/2022 (Lei do SERP), foi incluído o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, prevendo a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial, diretamente no cartório, sem passar pelo Judiciário.
Essa foi uma revolução na desjudicialização de procedimentos imobiliários.
Essa via extrajudicial é um divisor de águas:
Velocidade: O que levava 3 ou 4 anos na justiça, no cartório pode ser resolvido em poucos meses;
Custo-benefício: Embora as taxas de cartório existam, você economiza com custas processuais e, principalmente, com tempo;
Praticidade: Tudo é resolvido de forma administrativa, desde que a documentação esteja "redonda".
Passo a passo da adjudicação compulsória extrajudicial
Os requisitos para realizar a adjudicação em cartório seguem quase iguais aos requisitos apresentados anteriormente.
Abaixo, faço um passo a passo simplificado desses requisitos na via extrajudicial:
Elaboração de ata notarial
Você (ou seu advogado, pois a presença de advogado é obrigatória) vai a um Tabelionato de Notas (Cartório de Notas) e solicita a lavratura de uma Ata Notarial de Adjudicação Compulsória Extrajudicial.
Nessa ata, o tabelião documenta:
A existência do contrato;
A quitação do preço;
A recusa ou impossibilidade do vendedor em outorgar a escritura;
A vistoria do imóvel (se necessário);
Toda a documentação apresentada.
Apresentação da ata no Cartório de Registro de Imóveis
Com a ata notarial pronta, você leva essa documentação ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado.
O oficial do cartório vai analisar:
Se o imóvel está realmente registrado no nome do promitente vendedor;
Se não há impedimentos (como hipotecas, penhoras, ou outras gravações que impeçam a transferência);
Se a documentação está completa e regular.
Notificação do vendedor (promitente vendedor)
O cartório vai notificar o vendedor (ou seus herdeiros) sobre o pedido de adjudicação. Ele terá um prazo (geralmente 15 dias) para se manifestar.
Se ele concordar, ótimo.
Se ele não se manifestar no prazo, ou se a manifestação for inconsistente, o cartório pode seguir adiante com o registro.
Se ele apresentar impugnação fundamentada, o caso será remetido ao Juiz competente para decisão.
Registro da adjudicação na matrícula do imóvel
Não havendo impugnação válida, o oficial de registro registra a adjudicação compulsória diretamente na matrícula do imóvel, transferindo a propriedade para o seu nome.
Pronto. Você agora é oficialmente o proprietário do imóvel, com tudo registrado e regularizado.
E quando a via extrajudicial não é possível?
Nem sempre dá para usar a via extrajudicial. Em algumas situações, você ainda vai precisar do caminho judicial tradicional:
Há litígio ou contestação séria por parte do vendedor ou de terceiros interessados;
A documentação está muito incompleta ou irregular, e não é possível comprovar de forma inequívoca a relação contratual;
O imóvel tem gravames complexos (como múltiplas penhoras, hipotecas vencidas, etc.) que precisam de decisão judicial;
O vendedor apresenta impugnação fundamentada no cartório (nesse caso, o procedimento é remetido ao Judiciário).
Adjudicação ou Usucapião: Diferenças
Muita gente confunde adjudicação compulsória com usucapião. Embora ambos sirvam para regularizar imóveis, são institutos diferentes com requisitos e finalidades distintas.
Qual escolher? A resposta curta é: depende da sua prova.
Abaixo coloco um quadro resumido das principais diferenças entre os institutos:
Critério | Adjudicação Compulsória | Usucapião |
|---|---|---|
Base Principal | O Contrato e o Pagamento | O Tempo de Posse e a Moradia |
Prova Principal | Recibos e Contrato assinado | Testemunhas e Contas de consumo |
Relação com Vendedor | Você sabe de quem comprou | Pode ser que nem conheça o dono original |
Impostos | Paga-se ITBI (Transmissão) | Não incide ITBI (Aquisição Originária) |
Se você tem o contrato e os recibos, a adjudicação costuma ser mais técnica e direta. Se você perdeu os documentos, mas mora no local há décadas, a usucapião é sua aliada.
Documentação necessária para adjudicação compulsória
Para dar entrada no procedimento (seja judicial ou extrajudicial), você vai precisar reunir:
Documentos Pessoais
RG e CPF do comprador (você);
RG e CPF do vendedor (se for possível obter);
Certidões de casamento ou nascimento;
Comprovante de residência atualizado.
Documentos do Imóvel
Matrícula atualizada do imóvel (obter no Cartório de Registro de Imóveis);
Contrato de compra e venda (ou promessa de compra e venda, cessão de direitos, etc.);
Comprovantes de pagamento (recibos, comprovantes bancários, depósitos);
Certidão negativa de débitos municipais (IPTU);
Carnê de IPTU em seu nome (se houver).
Outros Documentos
Certidão de óbito do vendedor (caso ele tenha falecido);
Certidões de nascimento ou casamento dos herdeiros (caso o vendedor tenha falecido);
Eventuais notificações extrajudiciais enviadas ao vendedor.
Dica importante: Organize toda essa documentação antes de procurar o advogado ou o cartório. Isso acelera muito o processo e evita retrabalho.
Por que você não deve adiar essa regularização
Eu sei, parece tentador deixar "para depois". Afinal, você já mora no imóvel, paga as contas, e tudo parece estar funcionando. Mas a verdade é que adiar a regularização é um risco enorme.
Veja o que pode acontecer:
O vendedor pode ter dívidas: Se o imóvel ainda está no nome dele, e ele tem dívidas trabalhistas, tributárias ou de qualquer natureza, o imóvel pode ser penhorado — sim, aquele imóvel que você pagou e mora.
Problemas na sucessão: Se você falecer antes de regularizar, seus herdeiros vão enfrentar um pesadelo jurídico no inventário. Eles não vão conseguir receber o imóvel facilmente, pois ele ainda consta no nome do vendedor (ou dos herdeiros dele).
Impossibilidade de vender ou financiar: Enquanto o imóvel não está no seu nome, você não consegue vendê-lo de forma regular, nem usá-lo como garantia em financiamentos.
Desvalorização: Imóveis irregulares valem muito menos no mercado (até 30% ou 40% menos).
Perda do imóvel: Em casos extremos, se o vendedor de má-fé vender o imóvel novamente para outra pessoa que registre primeiro, você pode perder o bem. Sim, isso acontece.
Como o advogado pode te ajudar
A presença de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial — e, no caso da adjudicação compulsória extrajudicial, é até obrigatória por lei.
Veja o que o advogado faz por você:
Analisa toda a documentação e identifica se o seu caso é adequado para adjudicação compulsória (ou se outro caminho seria melhor);
Organiza toda a papelada necessária e identifica documentos faltantes;
Elabora a ata notarial no cartório de notas ou a petição inicial (no caso judicial);
Acompanha o procedimento no cartório ou no fórum;
Te representa em todas as fases, desde a notificação até o registro final;
Garante que tudo seja feito dentro das normas legais, evitando erros que podem custar caro.
Não tente fazer isso sozinho — não é papo de vendedor. Adjudicação compulsória envolve análise técnica de contratos, de matrícula de imóveis, e conhecimento profundo da legislação registral. Um erro pode atrasar tudo ou até inviabilizar o procedimento.
Conclusão: Não fique refém do contrato de gaveta
A adjudicação compulsória é, sem dúvida, uma das ferramentas mais poderosas para desburocratizar a vida de quem agiu de boa-fé e cumpriu sua parte no contrato.
Se você pagou pelo imóvel mas ainda não conseguiu transferi-lo para o seu nome, saiba que você tem direitos. A adjudicação compulsória existe exatamente para proteger quem cumpriu sua parte no negócio e garantir que a propriedade seja efetivamente transferida.
Com a Lei 14.382/2022, esse processo ficou mais rápido, mais barato e muito menos burocrático. Se o seu caso permite a via extrajudicial, você pode resolver tudo em poucos meses, diretamente no cartório.
Não deixe para depois. Quanto mais tempo você espera, maiores são os riscos. Procure um advogado especializado em Direito Imobiliário, leve sua documentação, e dê o primeiro passo para finalmente colocar o imóvel no seu nome — de verdade.
Seu patrimônio e sua família merecem essa segurança.
E por falar em família e patrimônio: o que acontece quando você herda um imóvel, mas nunca foi feito inventário? Ou quando o inventário está travado porque o imóvel nunca foi regularizado? No próximo post da série, vamos destrinchar a regularização de heranças pendentes e mostrar por que deixar "para depois" costuma sair muito mais caro — tanto financeiramente quanto emocionalmente.
Herdou um imóvel irregular e não sabe por onde começar? Fique ligado no próximo artigo da série!
Ficou com dúvidas sobre adjudicação compulsória ou quer saber se o seu caso se enquadra? Entre em contato para uma análise personalizada. Pode deixar sua pergunta nos comentários ou entre em contato conosco clicando aqui, para me chamar no WhatsApp.
Somos especializados em regularização imobiliária e oferecemos análise completa da documentação do seu imóvel para identificar o melhor caminho.
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